Neue Vorschrift in Kroatien
Mit dem am 30. März 2011 erlassenen Urteil des kroatischen Verfassungs-gerichtes (Amtsblatt der Republik Kroatien – NN 39/11) sind einzelne Bestimmungen des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen (NN 152/2008 idF 39/11) aufgehoben worden.
Mit dieser Entscheidung hat das Verfassungsgericht eine Klärung hinsichtlich einer seit Monaten unbefriedigenden Rechtslage herbeigeführt, welche sich positiv auf den durch die Krise ohnehin stark in Mitleidenschaft gezogenen Immobiliensektor auswirken könnte. Die wesentlichen Änderungen betreffen die Minderung des Entgeltes für die Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen in Bauland sowie die Aufhebung der Verpflichtung für Liegenschaftseigentümer, im Rahmen des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen eine öffentliche Ausschreibung im Wege der eigens geschaffenen „Agentur für landwirtschaftliche Flächen“ durchführen zu lassen.
Das Entgelt für die Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen ist durch das Urteil abhängig von der Belegenheit und der Güte des jeweiligen Grundstückes von 100% des durchschnittlichen Marktwertes von Grundstücken innerhalb einer Bauzone auf 10% (für Flächen der Kategorie P1 gemäß Raumgestaltungsplan – sog. „außerordentlich qualitative Flächen“) bzw. von 50 % dieses Marktwertes auf 5% (für Flächen der Kategorie P2 – sog. „qualitative Flächen“) herabgesetzt worden. Aus Sicht der Investoren ist diese Entscheidung des Verfassungsgerichtes zu begrüßen, zumal nach Einholung des Hauptprojektes kein hohes Entgelt mehr für die Umwidmung der landwirtschaftlichen Flächen zu entrichten ist.
Ein Teil der kroatischen Öffentlichkeit befürchtet hingegen, dass mit der Gesetzesänderung in Folge dieses Urteils wertvolle landwirtschaftliche Flächen, und somit eine der natürlichen Ressourcen Kroatiens für die Landwirtschaft nachhaltig verloren gehen. Des Weiteren werden Immobilienspekulationen erwartet, zumal landwirtschaftliche Flächen von kroatischen natürlichen oder juristischen Personen in der Regel um ein Vielfaches günstiger erworben werden können, als Bauland. Dies bedeutet, dass bestimmte Flächen im Falle einer Umwidmung bzw. Änderung des Raumgestaltungsplans gleichsam über Nacht eine Wertsteigerung um ein Vielfaches erfahren könnten.
Die zweite wesentliche Änderung des Urteils betrifft die freie Verfügung über landwirtschaftliche Flächen, die im Eigentum von Privatpersonen stehen. Das Verfassungsgericht hat die Einbeziehung der staatlichen Agentur in den Verkaufsprozess in Form des Erfordernisses einer öffentlichen Ausschreibung im Wege der Agentur als unzulässige Einschränkung der verfassungsrechtlich gewährleisteten Eigentumsfreiheit qualifiziert.
Auch diese Änderung ist für Investoren als positiv zu bezeichnen, da nun ausschließlich der Eigentümer alleine die Entscheidung über einen Verkauf treffen kann. Die kroatische Regierung hat bereits das Verfahren auf Änderung des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen im Parlament (Sabor) eingeleitet. Es bleibt abzuwarten, ob die bevorstehenden Änderungen und Ergänzungen zur Gänze dem Urteil des Verfassungsgerichtes folgen oder allenfalls neue Maßnahmen vorgesehen werden, die dem nachhaltigen Schutz von landwirtschaftlichen Flächen vor einer befürchteten Widmungsänderung Vorrang einräumen.
Autor und Quelle: Kata Galić, Dipl.jur. - Deutsch Kroatische Handelskammer Zagreb